GABRIEL GONZALEZ PROPIEDADES: NOVEDADES DEL MUNDO INMOBILIARIO
Real
Estate: lo que viene en 2026
DEMANDA
Las
ventas se vienen mostrando muy firmes y no paran de crecer sobre todo los
últimos dos años a partir del cambio de gobierno y el desembarco del crédito.
Todo indicaría que la tendencia de mínima se mantendría en los mismos niveles,
pero podría mejorar si las tasas hipotecarias bajasen a niveles más tractivos
por debajo de los 8 puntos.
VALORES PROPIEDADES
USADAS
Este
segmento se mostró estable el último año, luego de que en 2024 los valores
subiesen de manera más marcada moderando luego el ritmo. Lo que ocurra en 2026
con respecto a valores de venta está muy atado también al comportamiento de los
Bancos con respecto a los créditos hipotecarios. Con más crédito la presión
sobre inmuebles por debajo de los USD 150.000 sería importante y seguramente
los valores volverían a vivir otra alza importante, más teniendo en cuenta que
aun están lejos de recuperar el nivel al que habían llegado en su pico máximo.
La tipología “departamento” se incrementó más que las “casas” por la demanda
con crédito. Las casas se mantuvieron más relegadas, estando hoy los valores de
oferta por debajo de su costo de reconstrucción, en 2026 deberían recuperar el
tiempo perdido.
VALORES PROPIEDADES A ESTRENAR
Los inmuebles nuevos perdieron la batalla contra el usado en 2025 debido al alza en los costos de construcción. Lo que está ocurriendo es que en algunos casos se encuentran inmuebles en construcción a valores muy simulares al usado debido a la necesitad del desarrollador de fondearse para continuar las obras. También pasa que emprendimientos casi terminados se ofertan a valores similares a los que se inician. Es de esperar que los valores del a estrenar aumenten más que el usado por la presión de los costos, aunque esto no asegura un buen ritmo de ventas para los emprendedores.
OFERTA INMUEBLES
La
oferta se mantiene en niveles relativamente altos, pero es difícil comparar a
largo plazo en un mercado en el que prácticamente desapareció la exclusividad y
la mayoría de las propiedades son publicadas por múltiples operadores. Daría la
sensación de que sí hay bastante oferta pero no más de la que históricamente se
vio en el mercado en épocas en que los carteles pululaban por las calles, más
si se tiene en cuenta que la sobreoferta que generó la Ley de Alquileres
(2021-2023) se fue sacando del mercado paulatinamente. La construcción a los
niveles en que camina no genera sobreoferta para el mercado actual.
CREDITOS HIPOTECARIOS
Luego
de más de un año en que la demanda de hipotecarios se estabilizó en más del 20%
de las operaciones, los últimos dos meses del año esta aminoró por la suba de
tasas y mayores trabas para los tomadores. Post elecciones las noticias al respecto
fueron incongruentes, Bancos que subían las tasas y Bancos que las bajaban. La
macro indica que la tendencia debería ser a la baja de tasas en 2026, pero hay
que ver muy bien qué deciden hacer los Bancos debido al fondeo de largo plazo
que necesitan para impulsar más el crédito. En este caso es difícil estimar qué
pueda pasar pero la balanza de la lógica se inclinaría hacia más créditos y
tasas un poco más bajas en el segundo semestre del 2026.
INVERSORES
Los
últimos años fue difícil convencer inversores locales y externos para que
inviertan en el sector, hoy con una economía más abierta y sectores que están
siendo rentables las condiciones mejoraron. En 2026 seguramente se empiece a
dar un proceso de atracción de inversores al real estate de la mano
fundamentalmente de la mejora del mercado locativo, con mejores ingresos y
menores riesgos. Los sectores de logística son muy atractivos por los cambios
de comportamiento y Vaca Muerta seguirá generando interés en toda la zona de
influencia. Los cambios del mapa inmobiliario pueden también generar interés
para ciertos sectores.
ALQUILERES
Sin
dudas la “vedette” del sector, con rentabilidades que subieron y un negocio que
bajó muchísimo su riesgo sin Ley de alquileres. Es de esperar que los valores
de los alquileres sigan subiendo al ritmo de la inflación como lo vinieron
haciendo en 2025. Seguramente las rentabilidades para los propietarios se
estabilizarán en 2026 consolidando un negocio que seguirá creciendo de la mano
del déficit habitacional, los nacimientos y la inmigración.
ACTIVIDAD DE LA
CONSTRUCCION
A
pesar de los altos costos la construcción privada siguió con ritmos aceptables
en 2025, la gran duda es qué pasará en 2026. Aun no se ve el lanzamiento de
desarrollos aptos créditos, la mayoría de los productos lanzados o por lanzarse
siguen siendo para segmentos altos. La construcción particular de casas se
frenó mucho el último año y medio y nada indica que este elemento pudiera
cambiar en 2026. Con costos en un nivel aun no aceptado por la demanda es muy
probable que la construcción no crezca en 2026 y el ritmo de algunas obras
aminore. Ventas de materiales seguramente se verá afectada por un ritmo más
moderado del sector.
LA IMPORTANCIA DE TRABAJAR LA PROPIEDAD EN EXCLUSIVIDAD
Cuando uno decide vender su propiedad, puede sentirse tentado a ponerla en venta en varias inmobiliarias al mismo tiempo.
¿Qué significa “trabajar en exclusiva” una propiedad?
Significa que hay un solo interlocutor entre el propietario y el mercado. La promoción y publicación de esa propiedad queda en cabeza de una sola persona. Sea de la inmobiliaria que sea, esa persona encargada de promocionar su propiedad debe generarle confianza y establecer un vínculo con usted.
“Otras inmobiliarias pueden traer clientes interesados, pero la promoción y publicación de la propiedad debe quedar en cabeza de una sola inmobiliaria.”
“Otras inmobiliarias pueden traer clientes interesados, pero la promoción y publicación de la propiedad debe quedar en cabeza de una sola inmobiliaria.”
¿Y las otras inmobiliarias van a poder acceder a esa propiedad?
Desde luego, otras inmobiliarias pueden traer personas interesadas en la propiedad y ofrecerla de manera interna a sus clientes, pero la promoción y publicación queda en cabeza de una sola inmobiliaria. Creemos que ésta es una clara diferencia en la calidad del servicio que brindamos, con el foco puesto en el servicio y la relación con el cliente más que en la ganancia. Entiendo que a veces es difícil de comprender para el inmobiliario tradicional, porque tanto el compartir como la exclusiva implican abrir la cabeza a otra mentalidad.
“Nos gusta decir que no estamos en el negocio de las propiedades, sino en el negocio de las relaciones.”
Tenemos una visión más a largo plazo, estratégica. Lo importante es establecer un vínculo con el cliente, enfocándonos en satisfacer sus necesidades. Entonces si termino quedándome con un porcentaje menor de comisión en esa operación, ya no me importa tanto, pasa a ser secundario. Obtengo una menor ganancia hoy, pero si mi cliente queda contento, a largo plazo para mí fue una ganancia por lo que seguramente vendrá. De eso no tengo dudas y lo compruebo a diario.
¿Pero no es mejor que compitan varias inmobiliarias por la misma propiedad? ¿No se multiplican las probabilidades de vender más rápido?
No, porque hoy en día el cliente va a buscar en Internet y ya va a encontrar la misma propiedad publicada en distintos portales al mismo tiempo. Esa manera de trabajar con varias inmobiliarias funcionaba cuando no existía Internet: cuantas más inmobiliarias ponían su cartel, mejor. Hoy ya no tiene sentido porque con la tecnología disponible los clientes tienen acceso a conocer las propiedades de forma inmediata y a través de múltiples portales. No sólo no tiene sentido: es perjudicial porque se deteriora la imagen que uno está comunicando de esa propiedad.
“Hoy en día ya no tiene sentido colgar carteles de varias inmobiliarias. Cualquier persona está a un clic de distancia de la misma propiedad publicada en diferentes portales.”
Gran parte de nuestro trabajo también consiste en eso, en cuidar la imagen de la propiedad. No sólo cuidando la calidad de las fotos y de la publicación, también tengamos en cuenta lo siguiente: si un potencial comprador ve que el mismo inmueble está puesto a la venta por varias inmobiliarias, ¿qué va a pensar? Lo va a percibir más como una subasta que como una venta. Es cuestión de empezar a llamar a las distintas inmobiliarias que lo tienen en venta y hacerlas entrar en un jueguito de tira y afloja con el precio, viendo cuál es la que me lo baja más…
En definitiva, en esa “subasta inversa” se termina favoreciendo a un comprador especulador y perjudicando al propietario que quiere vender su propiedad a un buen precio de mercado.
Además al trabajar en exclusiva con una sola persona responsable de la promoción, eso va a generar un vínculo con el cliente, un mayor compromiso. Hay una relación de confianza llevada a otro nivel.
En resumen, podemos decir que los principales beneficios de trabajar en exclusividad son:
El cliente recibe un trato personalizado, sin intermediarios.
Se cuida la imagen de la propiedad, no se la desprestigia “subastándola” en varias inmobiliarias a la vez. Se protege y favorece al propietario vendedor.
Se genera un vínculo de confianza con la inmobiliaria que la lleva a un mayor compromiso en la promoción de esa propiedad.
En Gabriel González Propiedades compartimos con todas las inmobiliarias.
